7월부터 확 바뀌는 대출규제

내달 1억 초과대출에 DSR 적용

국민평균 이미 40% 육박

신규 대출 받기 어려워질듯

생애 첫 주택구매 때 규제 완화

집값 안따지고 LTV 80%까지

청년층 미래소득 반영해 산정

7월부터 대출 환경이 확 달라진다. 우선 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 1억원 초과 대출에도 확대 적용된다. 종전에는 2억원 초과 대출에 대해서만 적용돼 왔다. 현재 국민의 평균 DSR가 38%에 달해 이 규제가 시행되면 상당수 국민의 대출 여력이 줄어들 것으로 예상된다. 반면 대출 환경이 개선되는 경우도 있다. 정부가 생애 최초 주택 구매자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 상향해 실수요자의 숨통이 다소 트일 것으로 전망된다. 최근 정치권과 금융당국이 은행에 대출금리 인하를 압박하고 나서면서 금리 조건이 하루가 다르게 바뀌고 있다. 대출받을 때 여러 은행들의 금리 조건을 꼼꼼히 따져볼 이유가 생긴 셈이다.

29일 윤창현 국민의힘 의원실이 한국은행에서 제출받은 자료에 따르면 국민의 올해 1분기 평균 DSR는 37.6%인 것으로 나타났다. DSR는 연간 대출 원리금을 연 소득으로 나눈 값을 의미한다. 한은은 약 100만명의 신용정보로 구성된 가계부채 데이터베이스(DB)를 통해 평균 DSR를 집계했다. 국민의 평균 DSR는 2020년 3분기(35.6%) 저점을 찍은 뒤 꾸준히 상승해 6분기 만에 무려 2%포인트 상승했다. 특히 올해 1분기에는 가계부채가 감소했음에도 평균 DSR는 오히려 0.5%포인트나 급증했다. 이는 대출금리가 급격히 상승하며 금융소비자의 이자 부담이 늘었기 때문인 것으로 추정된다.

이처럼 평균 DSR가 40%에 육박한 가운데 정부가 7월부터 DSR 규제를 확대 적용하기로 해 소득이 적은 계층은 대출을 받기가 더 어려워질 것으로 보인다. 현재 총대출액이 2억원이 넘을 경우 연간 원리금이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘을 수 없다. 하지만 7월부터는 DSR 적용 대상을 1억원 초과 대출로 확대한다.

윤 의원실에 따르면 올해 1분기 기준 총대출액이 1억원이 넘는 차주가 전체 차주에서 차지하는 비중은 29.3%다. 얼핏 수치가 낮아 보일 수 있지만 규모로 따지면 전체 대출 중 1억원 초과 대출이 차지하는 비중은 76.4%로 3분의 2 이상을 차지한다. 한은이 지난 3월 발표한 '금융안정상황' 보고서에 따르면 DSR 40% 규제가 1억원 초과 대출로 확대되면 신규 취급 가계대출은 13.4% 줄고, 가계대출 증가율은 4.5%포인트 하락하는 것으로 조사됐다.

DSR 규제 강화로 실수요자에 대한 자금 제약이 과도해지는 것을 방지하기 위해 정부는 생계자금 대출 규제를 일부 완화하기로 했다. 우선 연 소득 범위 이내로 제한된 신용대출 한도가 7월부터 폐지된다. 이에 따라 시중은행은 연 소득 200% 안팎, 2억원 초반까지 대출 한도를 확대하는 추세다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 중 한도를 가장 높게 설정한 곳은 농협은행이다. 농협은행은 연 소득의 최대 270%, 2억5000만원까지 신용대출을 내준다는 계획이다.

생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV 규제도 3분기부터 완화된다. 주택 소재 지역, 주택가격에 관계없이 주택을 생애 최초로 구매하는 사람은 LTV 상한이 80%로 적용된다. 이에 따라 앞으로는 15억원 초과 주택도 대출이 가능해질 전망이다. 다만 총대출 한도는 6억원으로 제한된다. DSR 규제 강화에 따라 청년층의 대출 여력이 줄어들 것이란 우려를 해소하기 위해 정부는 미래소득 반영률은 높일 예정이다. 청년층이 대출받을 때 인정되는 미래소득 증가율은 현행 최대 38.1%에서 51.6%로 약 13%포인트 늘어난다. 연 소득이 약 3000만원인 만 24세 사회 초년생이 주택담보대출(만기 30년, 연 이자율 3.5% 가정)을 받는 경우 현행 제도에선 대출 한도가 약 3억원이다. 하지만 3분기부터 미래소득 반영률이 상향되면서 최대 한도가 3억3700만원으로 3000만원가량 늘어난다.

이처럼 정부가 대출 규제를 일부 완화하는 안을 내놓았지만 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 시각이 우세하다. 신용대출의 경우 1억원 초과 대출을 받은 뒤 1년 내에 주택을 구입하면 신용대출을 회수하는 규제가 유지된다. 생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV가 상향돼도 DSR 규제는 오히려 강화돼 영향은 미미할 것이라는 전망이 나온다. 한 시중은행 관계자는 "지난 몇 년 새 급등한 집값을 감안하면 새롭게 DSR를 적용받게 되는 1억~2억원 대출자 수가 많지 않을 것으로 예상된다"고 설명했다.